Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas y cómo actuar

El contrato de hipoteca es uno de los compromisos financieros más importantes que muchas personas adquieren en su vida. Sin embargo, no todos los contratos hipotecarios cumplen con la transparencia exigida por la ley, lo que puede dar lugar a cláusulas abusivas que perjudiquen al consumidor. En este artículo, nuestros abogados expertos en derecho bancario te explican cómo identificar estas cláusulas en tu hipoteca y qué pasos seguir para reclamar tus derechos.

¿Qué son las cláusulas abusivas en una hipoteca?

Las cláusulas abusivas son disposiciones contractuales que causan un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes, perjudicando al consumidor. Según el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, estas cláusulas se consideran nulas de pleno derecho.

En el ámbito hipotecario, estas disposiciones suelen estar relacionadas con intereses, gastos de formalización o índices de referencia que no cumplen con los estándares de transparencia exigidos.

Cláusulas abusivas más comunes en contratos hipotecarios

1. Cláusula suelo
   • Establece un límite mínimo al interés aplicable, impidiendo que el consumidor se beneficie de bajadas del Euríbor.
   • Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013: Declaró nulas las cláusulas suelo que no se negocien con transparencia.
2. Gastos de formalización de hipoteca
   • Obliga al consumidor a asumir gastos que deberían corresponder al banco, como los costes de notaría, registro y gestoría.
   • Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015: Determinó que estas cláusulas son abusivas y que los gastos deben ser compartidos.
3. IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)
   • Índice alternativo al Euríbor que se considera menos transparente y más perjudicial para los consumidores.
   • Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (2020): Abrió la puerta a reclamar su nulidad en casos de falta de transparencia.
4. Cláusula de vencimiento anticipado
   • Permite al banco exigir la totalidad de la deuda si el consumidor incumple un solo pago.
   • Directiva 93/13/CEE: Declara abusivas estas cláusulas si no respetan los principios de proporcionalidad.
5. Cláusula de redondeo al alza
   • Obliga al cliente a pagar intereses redondeados al alza, incluso si el tipo de interés real es más bajo.
   • Declarada abusiva por el Tribunal Supremo en 2001.

Cómo identificar cláusulas abusivas en tu hipoteca

1. Revisa el contrato con detalle
   • Analiza cada apartado del contrato hipotecario y presta especial atención a las cláusulas relacionadas con intereses, vencimientos y gastos.
2. Consulta las condiciones iniciales del préstamo
   • Verifica si las condiciones ofrecidas por el banco coinciden con lo firmado en el contrato.
3. Busca falta de transparencia
   • Una cláusula es abusiva si no se ha explicado claramente al consumidor antes de la firma del contrato.
4. Solicita una copia del contrato si no la tienes
   • Puedes pedir al banco una copia de tu contrato hipotecario para revisarlo.
5. Consulta a un abogado especializado
   • Un profesional del Derecho Bancario puede analizar tu contrato y determinar si contiene disposiciones abusivas.

Pasos para actuar si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas

1. Reclamación extrajudicial al banco

• Presenta una reclamación formal al servicio de atención al cliente de tu banco.
• Incluye una copia del contrato y detalla las cláusulas que consideras abusivas.

2. Reclamación ante el Banco de España

• Si el banco no responde o rechaza tu solicitud, puedes presentar una reclamación ante el Banco de España. Este organismo no impone sanciones, pero puede emitir informes favorables que te respalden.

3. Acción judicial

• Si las vías anteriores no funcionan, puedes interponer una demanda judicial para solicitar la nulidad de las cláusulas abusivas y la devolución de los importes cobrados indebidamente.

4. Ejecución de la sentencia

• En caso de obtener un fallo favorable, el banco estará obligado a eliminar la cláusula abusiva y a devolverte las cantidades correspondientes.

Consecuencias de declarar una cláusula abusiva como nula

1. Devolución de cantidades cobradas indebidamente
   • Si has pagado intereses o comisiones derivados de una cláusula abusiva, el banco debe devolvértelos.
2. Revisión del contrato hipotecario
   • La nulidad de una cláusula no implica la nulidad del contrato, sino su adaptación a la legalidad vigente.
3. Reducción de la deuda pendiente
   • En algunos casos, eliminar una cláusula abusiva puede reducir significativamente la cantidad que debes al banco.

Casos relevantes y jurisprudencia

1. Sentencia del Tribunal Supremo 608/2017:
   Estableció que los bancos deben devolver los gastos de formalización hipotecaria cobrados indebidamente.
2. Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016:
   Garantizó la retroactividad total en la devolución de los intereses pagados por cláusulas suelo.

Conclusión

Las cláusulas abusivas en las hipotecas representan una vulneración de los derechos de los consumidores, pero la legislación española y europea ofrece herramientas para combatirlas. Si sospechas que tu contrato hipotecario contiene disposiciones abusivas, actúa cuanto antes para proteger tus derechos. Contar con el asesoramiento de un profesional de Abogado Cádiz puede marcar la diferencia.